01.市场综述
其他
热点二线市场调研纪要（八）南昌篇
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文／研究员 谢杨春、李思潼、睢晓莹
没有支柱产业支撑，城市形象仍有待提升。
老城区比较破以及拥堵，新区人气不足。
非限购区域热度高，整体商业配套不是非常成熟。
整体房价逐年上涨，九龙湖区域投资客较多。
商办类物业去化问题严重。
老城区刚需客群购买力强劲，新区投资价值需经长期释放。
“江、项目配套、学区”是南昌买房客户关注点。
客户对房企品牌、规模尚无明显偏向，主要看价格和口碑。
主力产品是刚需和刚改。
上半年企业拿地的热情比较高
刚改、自住需求为主
非限购区域市场热度高
2019年春节过后南昌进入传统楼市旺季“金三”、“银四”，市场回暖，楼市成交量整体处于平稳且有所上涨态势。但区域热度分化明显，随着城市板块的扩张和中心城区楼盘稀缺性的彰显，住宅成交热度偏向近郊，主要集中在九龙湖、青云谱、南昌县及新建区，特别是非限购区九龙湖成交量领跑主城区。此外，中心城区部分项目出现一、二手房价格倒挂，但并不具备普遍性。当前南昌市场适销产品多为100-120平方米三房，以本地及周边县市客群改善自住为主，且更为偏好“江、学区、配套完善”的项目。
区域上，红谷滩新区近十年发展迅猛，已逐渐成为城市CBD中心，其房价直逼东西湖等老城区。九龙湖则由于不限购，在市政配套和规划预期利好下投资客居多，坊间有言“十年红谷滩五年九龙湖”，可见市场对该板块的预期十分高。新城区规划虽然有诸多利好，但实际配套空虚导致空置率偏高，居住氛围不强值得警惕。此外，值得注意的是，目前南昌商铺和写字楼是存量较大，属于去化的重灾区，特别是红谷滩和高新区最为严重。
整体而言，南昌主城区成交量依然能保持在年均500万平方米左右，成交主力仍是不限购区域，特别是九龙湖，占到全市成交四分之一体量。价格上，新旧城区价格并无太大差异，但受限于教育、商业配套等落地不足，整体呈现出旧城堵、新区空的局面。无论是从实际市场价格还是土拍地价来看，各板块的最高限价都在不断提高，预计下半年房价或许还有小幅上涨的迹象。
02.区域发展规划
“一江两岸”，南北两城
“新区空、旧城堵“
南昌以赣江为界，分为“一江两岸”,赣江以东为老城区，以西为新区，并启动城市环线规划构建，整体形成了拥江而建、先发展两边再到中间的“剪刀”城市格局。新城区以万达广场为中心,高铁西客站和省市政府都已落地，基建道桥十分便利，规划充足但实际城市配套匮乏；旧城区配套齐全，学校、医院集中但城市拥挤发展实则再无空间。交通方面全市规划建设4条地铁，目前1、2号线已开通运行，预计明后两年将陆续完成地铁3、4号线的贯通。
03.调控政策
部分项目通过精装
绑车位等手段突破限价
2019年南昌楼市政策并无太大变化，限购、限售、限价、限贷依然存在。市区除新区九龙湖、象湖以外本市户籍限购1套，非本市户籍需连续2年缴纳个税或社保限购1套。限售方面按签订购房合同起算周期5年，按拿到产证起算满2年可上市交易。目前各区域无统一限价标准，各项目限价随拿地价而定，早年拿地的项目不限价。目前突破限价主要靠精装修或者捆绑车位，早前还存在价外款的方式。限贷方面，首套房首付比例不低于3成，利率上浮10%～20%；二套房月供结清首付4成，未结清首付5成，利率上浮20%~25%。
04.棚改规模
当前房屋安置为主
青山湖高铁新区为旧改热点
旧城区改造稳步推进，全市去年棚改量约29000套，今年略有减少但仍有27278套。目前青山湖高铁新区为旧改热点，棚改安置方式由此前货币安置为主改为采用实物安置为主。
05.区域房价
东、西湖区房价领跑全市
红谷滩、九龙湖两区涨势凶猛
上半年南昌整体住宅均价约14500元/平方米，创近5年新高。中心主城东、西湖区房价领跑全市，高达18000元/平方米以上，其中朝阳新城一、二手房价倒挂，东湖区八一广场板块部分学区房均价涨至3万/平方米左右；红谷滩区自2000年以来房价翻了10倍，上半年因联泰天禧项目限价原因，拉低区域整体价格位居第二；九龙湖新城5年间房价翻了3倍，省政府迁入后带动房价涨至15000-16000元/平方米。
06.客群结构
本地自住客为主
郊县客户占比提升至4成
本地刚需、刚改客户为市场成交主力客群，中心城区以地缘性客户为主，红谷滩的客源主要来自东、西湖区。2014年以来周边市县的客户比例显著增加，占比多达40%。此外，不限购九龙湖区域公务员客群占比较多，外地投资客占比也达到30%。另，住在旧城区的本地限购客群前来自住和投资，仅有很少一部分返乡置业客群。
07.购房偏好
刚需、刚改精装房为主
90-120平方米市场接受度最高
市场成交主力面积段为90-120平方米刚需、刚改产品，且由于刚改人群对价格敏感度高，总价段在150万以内的产品更易去化。受限价影响，目前市面上通过精装修来突破限价，精装价格以144平方米面积段为界，144平方米以下精装标准不超过3500元，144平方米以上精装标准不超过4500元。购房者非常看重“江、基础配套和学区”，特别是学区，同一区域有无名校房价差异可达3-5千元/平方米。
08.土地市场
上半年土拍热度高
后期供应主要集中在南昌县、新建区
2019年上半年南昌商住办用地整体供大于求，主要集中在南昌县、九龙湖，中心老城区基本已无大规模净地供应；成交主要以居住用地为主，从区域来看南昌县最为火爆，其次是九龙湖和高新区。限价情况下，上半年各区土拍依然多以溢价成交，平均溢价率45%，土拍热度较高。综合来看，上半年南昌经营性用地整体供应完成率不足三成，预计下半将迎来供地热潮，其中南昌县、新建区将是供应热点区域。
09.产业支撑
传统加工型产业为主
VR技术得到大力支持
南昌没有特别明显的支柱型产业，主要是传统加工型经济，目前包括汽车及零部件、建材、生物和新医药、旅游业、动漫等，比较有名的企业有江铃汽车集团。近年来，南昌市政府积极推动产业转型升级，VR技术产业发展得到大力支持，绿地集团与南昌市政府、华为技术有限公司三方建设的VR特色小镇正式落户九龙湖。
10.企业竞争
品牌房企拿地意愿强烈
本土NO.1房企新力地位稳固
近年来房企加速进驻南昌市场，绿地、碧桂园、融创、龙湖、富力、阳光城等均有布局，其中销售百强房企超过40家已进驻。目前来看南昌客户对房企品牌、规模尚无明显偏向，主要还是看在当地的第一个项目的口碑。其中，本土开发商新力在当地的影响力大，市场操盘量最多。目前来看，企业布局方向主要集中在九龙湖、南昌县等热点区域、板块，在三限政策下，房企合作拿地是主流方式。
总体来看，南昌房地产市场的发展主要是依靠本地及周边县市客群带动，虽为人口流入型城市但实际增长需求有限，目前市场热度不及大多二线城市。未来若新城区相应配套落地跟不上，城市很大可能将长期停留在目前老城拥堵新区“空城”的阶段。
典型项目一：江铃新力臻园
▲售楼处沙盘/区位图
地理位置：青云谱区迎宾北大道与江铃西二路交汇处
物业类型：高层
建筑面积：48.5万平方米
装修：精装
开盘时间：2019年2月
交房时间：2021年12月
最新一期售价：15500元/平方米
项目点评：项目所在的青云谱中心老城区交通、教育、商业、医疗配套在全市范围来看较优，且目前周边在售新盘较少，去化有一定优势。今年2月16日首开推出9#、18#两幢，开盘均价14500元/平方米，项目因是江铃集团拿地，因而在开盘初期江铃汽车集团内部员工可享98折置业优惠。目前楼盘尚在加推中，在售均价在15500元/平方米左右，客户认购十分踊跃，日均来访40~50组，周末来访量更高一些可达上百组。从客户构成上看，整体上还是以刚需客户为主，占比近60%，现阶段地缘性客户居多，大部分是来自老城区及其周边的客群，另有部分返乡置业客户。在户型上也是刚需小三房更受欢迎，其中92㎡户型去化最好。
典型项目二：华侨城·万科世纪水岸
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：朝阳新城九洲大街与子羽路交汇处
物业类型：高层、大平层、别墅
建筑面积：107万平方米
装修：精装
开盘时间：2018年8月首开
交房时间：2021年12月
售价：18848元/平方米
项目点评：该项目是南昌目前流量大盘。其所在的朝阳新城地理位置优越、商业配套丰富，且项目自带优质教育资源和玛雅水公园，较西湖区其他竞品而言更具卖点。项目由万科操盘，2018年8月一期首开，十分钟472套房源90%以上基本秒空，当日即全部售罄，解筹率达39%。目前一期平层已售罄别墅待售，二期去化也达到了99%，目前只有少数房源在售，6月三期新开盘，均价在19000元/平方米左右，当日去化率达到60%。案场到访情况火爆，工作日日均到访量50组左右。项目主力户型90-120㎡小户型三房和130-167㎡四房，因客户群体基本为纯改善客群，因此大面积产品倍受欢迎，相较之下三房去化相对较慢。
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